부동산투자신탁 (REITs: real estate investment trusts) ▪부동산시장은 부동산의 특성

 

리츠회사

 

1. 리츠회사의 개념 및 종류

2. 리츠회사의 구조

3. 리츠회사의 자격요건

 

 

▪리츠회사의 개념과 종류별 차이점에 대해서 학습합니다.

▪일반리츠와 CR리츠의 구조에 대해서 학습합니다.

▪리츠회사의 자산운용, 자산구성, 배당 등 자격요건에 대해서 학습합니다.

 

 

1. 리츠회사의 개념 및 종류

 

1) 리츠회사의 개념

▪부동산투자신탁 (REITs: real estate investment trusts) ▪부동산시장은 부동산의 특성으로 인하여 완전경쟁 조건을 충족하지 못하는 경우가 많아서, 경제적 효율성을 달성하지 못하는 시장실패가 발 생 하기쉽다.

부동산투자회사(또는 부동산투자신탁)이란 불특정 다수의 개인 및 기관투자자로부터 현금 또는 현물 을 수탁 또는 출자 받아 부동산, 부동산관련 유가증권 및 대출 등에 투자하고, 투자대상을 원천으로 하여 발생하는 운용수익을 투자자에게 배당하는 회사(신탁)을 말한다.

 

 

 

	유동성		수익성		안전성		직접관리비용의 감소
부동산에 직접투자하는 것보다 리츠회사를 통한 간접투자의 장점, 즉 리츠회사의 장점에 대해 서 구체적으로 살펴봅시다

 

▷ 유동성

부동산투자회사법에 의하면 일정한 상장기준이나 등록요건을 갖추게 되면 주식시장에 상장하도록 규정하고 있다. 이처럼 리츠회사의 주식은 일반기업의 주식과 마찬가지로 공개된 시장에서 자유롭게 매매되는 것이 가능하므로 투자자들은 보유주식의 매각을 통하여 용이하게 투자원본을 회수할 수 있기 때문에 환금성이 확보되는 장점이 있다.

 

▷ 수익성

리츠회사는 투자운용수익의 90% 이상을 투자자(주주)에게 배당하도록 규정되어 있기 때문에 안정적인 배당소득을 확보할 수 있게 되며, 주가상승 시 주식의 매매차익도 획득할 수 있다. 또한 리츠회사의 부동산 운용은 다양한 관련 전문가들이 참여하고 있으므로 상대적으로 고수익을 올릴 가능성이 높다.

 

▷ 안전성

일반주식의 경우 기업이 도산하게 되면 주식의 가치는 없어지게 되며, 흑자를 보인 기업의 주식도 주식시장이 약세시장인 경우 주가가 동반하락 한다. 그러나 리츠의 주식은 부동산 자체에 간접투자하는 구조이므로 주가가 하락하는 경우에도 투자금액의 상당 수준을 보존하는 것이 가능하다. 인플레가 발생한 경우에도 부동산의 실질수익률은 떨어지지 않기 때문에 다른 금융상품에 비해서 상대적으로 높은 안전성이 확보되어 있다.

 

▷ 관리비용의 감소

부동산 직접 투자의 경우에는 소유주가 직접 부동산을 관리하여야 하는 부담이 있지만, 리츠회사의 경우에는 자산관리회사를 통하여 업무를 위탁할 수 있기 때문에 규모의 경제가 발생하여 부동산 자산을 관리하는데 소요되는 비용이 감소되는 효과가 있다.

 

▷ CR리츠(corporate restructuring REITs)

기업 및 금융기관의 원활한 구조조정의 시행을 위하여 특례형식으로 제도화되어 있으며, 기본적인 성격인 기업구조조정용 부동산에 집중적으로 투자하는 서류상의 페이퍼컴퍼니(paper company)이다.

2) 리츠회사의 종류

 

▪회사형에 따른 분류 부동산투자신탁은 제도적으로 크게 계약형 부동산투자신탁과 회사형 부동산투자회사(리츠)의 유형으로 분류할 수 있다. ▪목적에 따른 분류 부동산투자회사법에 의하여 우리나라 리츠회사는 일반리츠와 CR리츠로 구분된다. ▪자산관리 형태에 따른 분류 자산관리 기능을 어떻게 관리하느냐에 따라 자기관리리츠와 외부위탁리츠로 구분된다. ▪법적유형별 리츠 자산의 법적인 유형에 따라 에쿼티리츠와 모기지리츠로 구분할 수 있다. 미국의 경우 에쿼티 리츠가 약 95%를 차지하고 있으며, 모기지리츠는 3.6%, 혼합형리츠가 약 1.4%를 차지하고 있다. ▪개발형 리츠 개발형 리츠란 토지를 택지, 공장용지 등으로 개발하거나 건축물 기타의 공작물을 신축 또는 재건축하는 부동산개발사업에 투자하는 리츠회사를 말한다. 한편, 부동산투자회사법에서는 부 동산개발에 대한 투자자보호를 위하여 안전장치를 마련하고 있다.

 

 

 

▷ 계약형 회사형에 따른 분류

⇒리츠회사와 부동산투자신탁의 비교

 

▷ 목적에 따른 분류

⇒일반리츠와 CR리츠의 비교

 

▷ CR리츠(corporate restructuring REITs)

기업 및 금융기관의 원활한 구조조정의 시행을 위하여 특례형식으로 제도화되어 있으며, 기본적인 성격인 기업구조조정용 부동산에 집중적으로 투자하는 서류상의 페이퍼컴퍼니(paper company)이다.

 

▷ 자기관리형 리츠

자기관리형 리츠는 내부적으로 자산관리 기능을 수행하는 유형이다. 외부의 주체가 의사결정을 할 경우 장기적인 관점에서 투자결정을 내리지 못하는 문제를 회피할 수 있다. 또 리츠 자체적으로 경영기능을 수행함으로써 신속하고 일관성 있는 의사결정에 따른 성과가 기대된다.

 

▷ 외부위탁형 리츠

외부위탁형 리츠는 일상적인 업무를 외부의 전문적인 기관에서 담당하는 형태로서 외부와 자문계약을 체결하고 업무를 위탁한다. 이는 경영관리의 전문화에 따른 효율성 증대와 조직의 슬림화에 따른 관리비용의 절감을 기대할 수 있다.

▷ 법적유형별 리츠

▷ 에쿼티 리츠(Equity Reits)

에쿼티리츠는 부동산소유권이 자산이다. 따라서 소유권에 따르는 권리와 의무를 가지게 되며 주된 수입원은 임대료, 관리비 등이 된다.

 

▷ 모기지 리츠(Mortgage Reits)

모기지리츠는 부동산저당권이 자산이다. 저당권의 기초가 되는 채권에 의거하여 이자를 받게 되는데 이것이 리츠의 주된 수입원이 된다.

 

▷ 개발형 리츠

개발형 리츠는 투자자 입장에서는 개발이익을 분배 받을 수 있으므로 높은 수익을 기대할 수 있으나 한편으로는 개발에 수반되는 높은 위험을 부담해야 된다.

 

▷ 안전장치 (리츠회사법 제26조)

제26조 (부동산개발사업에 대한 투자) ①부동산투자회사는 당해 회사의 주식이 증권거래법 제71조의 규정에 의한 한국증권거래소의 유가증권시장에 상장되거나 동법 제162조의 규정에 의한 한국증권업협회에 등록된 후가 아니면 부동산개발사업에 투자하여서는 아니 된다.

②부동산투자회사는 자기자본의 100분의 30을 초과하여 부동산개발사업에 투자하여서는 아니 된다. 이 경우 자기자본은 직전 사업연도 말 대차대조표의 자산총액에서 부채총액을 차감한 금액을 말한다.

③부동산투자회사가 부동산개발사업에 투자하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 사업계획서를 작성하여 부동산투자자문회사의 평가를 거쳐야 한다.

리트회사 부동산투자신탁회사

2. 리츠회사의 구조

 

1) 리츠회사의 구조

▪리츠회사는 크게 내부구조와 외부구조로 분리할 수 있다. 내부기관으로는 주주총회, 이사회 및 대표 이사, 감사 또는 감사위원회 등으로 구성되고, 외부기관으로는 자산운용회사, 주간사, 부동산투자자 문회사, 자산보관회사 등으로 구성된다.

▪우리나라 리츠회사는 부동산투자회사법에 따라 일반리츠와 CR리츠로 구분되며, 그 구조에서 차이가 있다.

 

▷ 일반리츠

 

 

▷ CR리츠

 

 

 

2) 리츠회사의 내부기관

▪주주총회

주주총회는 리츠회사의 기본조직과 경영에 관한 주요사항에 관하여 최고의 의결기관이다.

 

▪이사회

이사회는 이사 전원(3인 이상)으로 구성된 상설기관으로서 리츠회사의 업무집행, 투자, 운용에 관한 의사결정 및 이사의 업무집행 감독기능을 수행한다. 클릭(이사회의 결의사항)

 

▪감사 또는 감사위원회

감사는 업무감사 및 회계감사 기능을 수행하는 상설기관이다.

 

▪자산운용전문인력

리츠회사는 자산을 투자, 운용함에 있어 전문성의 제고와 주주의 보호를 위하여 일정한 자격요건을 갖춘 자산운용전문인력을 3인 이상 확보하여야 한다.

▷ 주요사항

1.당해 연도의 사업계획의 확정

2.당해 연도의 차입계획

3.자산의 투자․운용에 관한 중요한 계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

4.제35조제1항의 규정에 의한 자산보관기관과의 자산보관계약의 체결 또는 변경체결에 관한 사항

 

▷ 이사회 결의사항

1.부동산의 취득 또는 처분 등 운용에 관한 사항

2.대통령령이 정하는 일정금액이상의 유가증권의 취득 또는 처분에 관한 사항

3.차입에 관한 사항

* 상기 일정금액은 리츠회사 총자산의 10/100임

 

▷ 자격요건

1.감정평가사 또는 공인중개사로서 해당분야에 5년 이상 종사한 자

2.부동산관련분야의 석사학위 이상의 소지자로서 부동산의 투자․운용과 관련된 업무에 관련된 업무 에 3년 이상 종사한 자

3.부동산관계 회사나 기관 등에서 5년이상 근무한 자로서 부동산의 취득․처분․관리․개발 또는 자 문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있는 자

4.부동산자산의 투자․운용업무를 수행하는 외국의 부동산투자회사 또는 이와 유사한 업무를 수행하 는 기관에서 5년 이상 근무한 자로서 부동산의 취득․처분․관리․개발 또는 자문 등의 업무에 3년 이상 종사한 경력이 있는 자

5.증권거래법에 의한 증권관계기관 또는 금융산업의구조개선에관한법률에 의한 금융기관에서 3년 이 상 근무한 자로서 고유재산 또는 신탁재산을 유가증권등에 운용하는 업무 또는 투자일임업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것 6. 경영학․경제학 등 증권관계분야 석사학위이상의 학위를 소지한 자 로서 증권관계기관등에서 운용전문업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것

7.공인회계사로서 증권관계기관등에서 운용전문업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것

8.신탁재산의 운용을 업으로 하는 외국금융기관으로서 운용자산규모가 10조원에 상당하는 금액 이상 인 외국금융기관에서 신탁재산의 운용업무에 2년 이상 종사한 경력이 있을 것

9.재정경제부장관이 운용전문인력의 능력을 검정할 수 있다고 인정하는 시험에 합격할 것

 

 

 

3) 리츠회사의 외부기관

▪감독기관

리츠회사에 대한 감독기관으로는 건교부, 금감원, 증권거래소 등이 있다.

 

▪부동산투자자문회사

부동산투자자문회사는 리츠회사로부터 주주총회, 이사회의 의사결정에 필요한 조사, 분석 및 정보 제공, 자산의 투자, 운용에 관한 자문 및 평가에 관한 업무를 위탁받아 수행하는 역할을 한다.

 

▪자산보관회사

리츠회사는 부동산, 유가증권 및 현금의 보관과 이에 부대되는 업무를 일정한 기관과 위탁계약을 체결하여 위탁하여야 한다. (클릭)

 

▪자산관리회사

자산관리회사는 CR리츠의 위탁을 받아 자산의 투자, 운용업무를 수행한다.

 

▪판매회사 및 일반사무수탁회사

 

 

 

감정평가법인

부동산정보회사

증권회사

신용평가회사

회계법인

법무법인

외부기관으로 상기 기관 외에 다양한 참여기관들이 존재합니다. 이에 대해서 구체적으로 살펴 봅시다.

 

▷부동산투자자문회사

부동산투자자문회사는 10억 이상의 자본금, 상근임원, 자산운용인력 3인 이상을 확보해야 한다.

 

▷위탁

위탁기관으로는 신탁업법에 의한 신탁회사, 대한주택공사, 한국토지공사, 한국자산관리공사가 있다.

 

▷클릭

자산의 위탁을 통하여 자산의 공동화 현상을 방지함으로써 실자산을 유지하여 투자자를 보호하고, 자산보관과 관련된 부수업무를 전문적인 외부기관이 대행관리 함으로써 리츠회사의 운영상의 효율화를 기하기 위함이다.

 

▷자산관리회사(AMC: asset management company)

자산관리회사의 요건은 자본금이 70억원 이상, 자산운용인력을 5인 이상 확보하여 건교부장관의 인가 를 받아야 한다.

 

▷판매회사

판매회사는 CR리츠의 위탁을 받아 발행하는 주식의 모집 또는 판매업무를 수행하는 회사이다. CR리츠 가 기업공개나 유상증자 등의 경우 주식을 발행하기 위해서는 반드시 모집 또는 판매에 관련된 업무 를 판매회사에 위탁하여야 한다.

 

▷일반사무수탁회사

일반사무수탁회사는 CR리츠로부터 일반적인 사무를 수탁하여 수행하는 회사이다.

 

 

 

▷감정평가법인

감정평가사의 참여영역은 크게 자산평가관련 업무, 전문보고서작성관련 업무,투자운용전문인력으로서 의 업무의 3가지가 있다.

 

▷부동산정보회사

부동산정보회사는 리츠회사의 투자, 운용에 필요한 정보를 제공한다. 또한 리츠에 투자하고자 하는 일 반 투자자도 부동산정보회사로부터 정보를 제공받는다.

 

▷증권회사

증권회사는 리츠회사의 상장 및 등록, 기업공개, 유무상증자 등의 업무를 지원하는 역할을 하는데, 특히 증권발행 시 주관사로서 참여하게 된다. 또한 유가증권과 관련하여 경제, 산업, 기업을 분석한 자료를 일반투자자에게 제공한다.

 

▷신용평가회사

신용평가회사는 리츠회사의 지분과 발행되는 회사채에 대한 신용을 평가하는데, 신용평가는 리츠회사에 대한 위험수준의 평가뿐만 아니라 리츠회사가 보유한 부동산의 우량성 여부도 평가한다.

 

▷회계법인

회계법인은 리츠회사가 작성하는 재무제표에 대하여 독립적인 감사의견을 표명하는 회계감사, 세무자 문, 그리고 자산실사 등의 서비스를 제공한다.

 

▷법무법인

법무법인은 리츠회사와 관련된 법률자문 및 소송대리 등의 서비스를 제공한다.

 

3. 리츠회사의 자격요건

▪리츠회사의 지위를 유지하기 위한 기본적인 요건은 소득요건, 자산요건, 그리고 배당요건으로

구분할 수 있다.

□ 소득요건

자산의 투자 및 운용의 범위에 대한 규정으로 소득요건을 구성할 수 있다.

 

⇒소득요건 자산의 투자, 운용의 범위는 1. 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분 2. 부동산의 개발(건교부장관의 인가 필요) 3. 부동산의 임대차 4. 유가증권의 매매 5. 금융기관에의 예치 6. 지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 취득, 관리, 처분

 

□ 자산요건

자산요건은 매 분기말 현재 총자산의 90% 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하여 야 한다. 이 경우 총자산의 70% 이상은 부동산으로 구성하여야 한다.

CR리츠의 경우는 총자산의 70% 이상을 기업구조조정용 부동산으로 구성하도록 규정하고 있다.

 

□ 배당요건

배당요건은 리츠회사는 당해 연도 이익배당한도의 90% 이상을 주주에게 배당하여야 하는데, 배당방법 은 현금배당만이 허용된다.

이익배당한도란 건교부장관이 정하는 비현금수입 항목을 공제하고 비현금지출 항목을 가산한 후의 금 액을 말한다.y