리츠(REITs)에 대하여

리츠(REITs)에 대하여

 

Ⅰ. 개념과 구조, 현황

 

 1. 리츠의 개념과 구조

  가. 리츠의 개념

 - 부동산투자신탁(Real Estate Investment Trusts: REITs)이라 함은 다수의 대중투자자로부터 모집된 자금을 가지고 부동산소유지분(Real Estate Equity Ownership)이나 주택저당증권(Mortgage-Backed Security: MBS) 등의 부동산에 투자하여 그 운영으로 인한 이익을 투자자들에게 되돌려 주는 제도를 말한다. 부동산은 통상적으로 그 규모가 크기 때문에 부동산 자체에 대한 단일증권화를 통하여 하나의 거래대상으로 취급되기에는 매우 어렵다. 따라서 부동산의 증권화를 통하여 이를 여러 개의 증권으로 나누어 투자함으로써 그 유동성을 높일 수 있는 부동산간접투자제도가 바로 부동산투자신탁이다. 

 

나. 리츠의 구조

- 리츠의 지분은 부동산을 증권화한 상품으로 리츠를 중심으로 부동산 시장과 자본시자의 이해당사자들이 상호 연결된 구조로 되어있다.

- 설치된 리츠는 자본시장에서 각종 유가증권을 발행하여 투자자를 모집하고 이 자금으로 부동산을 매입한다.

- 자산운용 기능을 리츠내부에 두어 자기관리의 형태를 취하더라도 별도의 자산운용회사를 자회사로 설립하고 그 자회사가 운용위탁을 받아 리츠의 자산을 관리하는 것이 일반적이다.

- 리츠산업과 관련하여 부동산 시장 맟 금융시장의 다양한 외부 이해당사자들이 참여한다(신용평가 회사,주간사 금융기관,부동산정보회사,유가증권보관회사,증권거래소,금융감독원 등)

 

2. 부동산투자회사의 개념과 구조 

가. 부동산투자신탁의 개념

- 시행사등에 아파트를 짓는 자금을 빌려주는 형태라고 볼 수 있다. 따라서 투자자들은 개발이익을 향유하는 것은 불가능하며, 대신에 시행사등이 분양을 통하여 우선 변제를 하게 되므로 일반 예금보다 조금 더 높은 이율을 받는다. 즉, 대출의 형태에 더욱 가깝다고 할 수 있다. 즉, 리츠는 도심 빌딩과 오피스텔 등 수익형 부동산을 매입해 임대료나 시세차익을 주된 수입원으로 하고 부동산투자신탁은 은행이 개발사업에 대출하는 형태로 자금을 운용하면서 대출이자를 받는다. 

나. 부동산투자회사의 구조

 신탁업법에 근거한 은행이 신탁계정의 설정 및 관리와 운용의 주체로서, 자산보관기능에 더하여 부동산의 매입과 개발, 이에 따른 대출, 부동산관련 유가증권 운용의 기능을 담당하는 구조이다. 부동산 개발사업이란 은행이 부동산신탁의 위탁자가 되어 수익증권 발행을 통해 조성된 자금으로 직접 부동산을 매입하거나 개발자금을 제공하는 형태로서 은행이 위탁자인 동시에 개발자금의 공급자가 되어 토지개발에 따른 운용수익을 투자자에게 배당하는 것인데, 사업의 채산성이 높으면 상대적으로 배당이 커지게 된다. 그렇지만 현재까지 발매 운영된 은행 부동산투자신탁 상품을 보면 은행이 직접 부동산 개발사업에 참여하는 경우는 드물고, 대신 부동산신탁회사가 특정 부동산 소유자(개발회사)와 체결한 토지신탁 또는 관리처분신탁 계획에 대해 개발자금을 대출하고 이에 따른 투자수익(예: 분양수입금)을 대출원리금의 형태로 수취하는 것이 대부분이다. 그리고 나머지 여유자금은 부동산유동화 상품인 MBS채권 등 부동산관련 채권으로 포트폴리오 측면에서 매입하는 경우가 있다. 

 부동산투자신탁은 투자대상, 사업구조 등에 따라 다양한 형태의 구조가 만들어지나, 주로 은행, 시행사(개발회사), 시공사, 부동산신탁사가 주요한 사업주체들이다. 이들간에 부동산 개발사업을 위한 업무협약이 체결되고, 은행은 모집된 펀드자금으로 시행사가 수행하는 개발사업에 대출을 하고, 당해 사업의 개발수익을 대출금이자율 등에 반영하여 투자수익을 수취하는 것이다. 주요 투자대상사업은 아파트 및 주상복합 개발사업, 오피스용 빌딩의 개발사업 등이다. 

Ⅱ.특징와 종류

 1. 리츠와 부동산신탁법의 특징 비교

- 표그리기

 

 2. 리츠와 부동산투자신탁의 종류

 1) 리츠의 종류

- 리츠는 일반적으로 소유형,간접소유형 및 혼합형으로 분류하고 있다.

초기에는 직접 소유형 방법이 사용되다가 그 후 간접 소유형 방법이 중요시 되었다.그러나 최근에는 다시 직접 소유형이 중요도를 가지게 되었다.또한 리츠의 종류도 아주 다양해지고 복합화하고 있다.

① 직접 소유형 리츠: 지분형 리츠라고도 하며 부동산으로 담보된 대출을 일으키는 것이 아니고 부동산을 소유하거나 지분 소유권을 갖는 리츠

② 간접 소유형 리츠:모기지 리츠라고 하며 부동산을 담보로 확보된 모기지를 보유하는 리츠

③ 혼합형 리츠 : 부동산과 부동산에 의하여 담보된 모기지 둘다 소유하는 리츠

 

2) 부동산투자신탁의 종류

- 부동산투자신탁은 신탁상품이기 때문에 금융기관(특히 은행)이 열심히 운용해서 그 수익을 되돌려주는 것이다. 

 은행의 일반신탁상품과 비교해서는 고객 돈을 대신 운용해 주는 점에서는 똑같지만 주요 투자대상이 주식이나 채권이 아니라 부동산이나 부동산 관련 유가증권이란 점이 다르다.

1. 부동산 직접 투자:매입 개발

2. 부동산 관련 유가증권 매입 : ABS,MBS

3. 부동산 관련 개발 대출:프로젝트 파이낸싱(project Financing)

4. 기타 유가증권 및 유동성 자산 : 국공채 현금 등

 

Ⅲ.리츠와 부동산투자 신탁의 근거법

 

- 리츠의 부동산투자회사법 : 정부는 부동산투자회사의 초기자본금을 5백억원 이상으로 하고 건교부장관의 인가를 받아 설립토록 했다. 자본금 부담을 덜어주기 위해 현물출자를 가능하게 한 대신 출자분은 대통령령이 별도로 정하는 부동산으로 제한했다. 

 정부는 특정기관 또는 개인의 전횡을 막기 위해 주식소유구조를 엄격히 통제할 방침이다. 이를 위해 특별관계자를 포함한 주주 1인은 발행주식총수의 10% 이상을 소유하지 못하도록 제한규정을 두기로 했다. 정부는 부동산투자회사가 정해진 요건을 갖추게 되면 곧바로 거래소시장이나 코스닥시장에 상장 및 등록하도록 의무화했다. 상장 및 등록 규정은 법안 제정 후 별도로 마련된다. 

부동산투자회사는 설립취지에 맞게 총자산의 70%를 부동산에 투자하고 나머지는 부동산 관련 유가증권과 현금, 주식 등으로 보유해야 한다. 투기 방지를 위해 취득 부동산을 일정기간(3년)이내에는 되팔 수 없도록 했다. 소액투자자들이 무리한 개발사업으로 인해 받는 피해를 줄이기 위해 자기자본의 50%까지만 개발사업에 투자할 수 있도록 했다. 배당은 당해 년도 배당가능이익의 90% 이상을 주주에게 현금으로 지급토록 했다.

- 증권법 하의 리츠:

부동산투자신탁(Real Estate Investment Trusts: REITs)은 여타 다른 증권(securities)과 같이 1933년 증권법의 규제대상이다. 따라서 기본적으로 1933년 증권법에서 요구하는 증권의 등록 및 공시규정과 여러 가지 면제의 형태들이 REITs에도 그대로 적용된다

 1.연밥증권법:증권법은 증권법의 발행과 매매를 포함한 거래에 적용된다.

 2.증권거래법:①유형 및 무형의 증권거래 시장을 통제한다.

            ②대중에게 분산 보유되고 거래되는 주식들을 등록의부 부여한다.

            ③발행자들이 가간별 또는 거래별 보고서 제출하도록 한다.

            ④주주들의 동의 요청하는 위임장에서 관련 규정 따르도록 한다.

            ⑤시장질서와 공시를 위해 여라 가지 필요 사항에 대응 하도록 한다.

 

2. 부동산투자신탁의 신탁업법

- 제13조 (부수업무) ①신탁회사는 신탁업에 부수하는 다음 각호의 업무를 영위할 수 있다. 

3. 부동산매매의 중개

4. 금전 또는 부동산대차의 중개

5. 공채, 사채 또는 주식의 모집, 그 불입금의 수입 또는 그 원리금, 배당금 지급의 취급

-제15조 (고유자금운용의 제한) ①신탁회사는 다음 각호의 방법에 의하지 아니하고는 그 고유자금을 운용할 수 없다.

1. 공채, 사채 및 주식의 응모, 인수 또는 매입

2. 제1호에 게기한 유가증권을 담보로 하는 대출

3. 동산을 담보로 하는 대출

4. 부동산의 매입

5. 부동산 또는 법령에 의하여 설정한 재단을 저당으로 하는 대출

10. 간접투자자산운용법에 의한 부동산투자신탁의 수익증권 매입

 

제15조의3 (여유자금의 운용) 신탁회사는 부동산신탁사업중 발생한 여유자금을 다음 각호의 방법으로 운용하여야 한다.

1. 대통령령이 정하는 금융기관에의 예치

2. 국  공채의 인수 또는 매입

3. 정부 또는 금융기관이 지급을 보증한 유가증권의 인수 또는 매입

Ⅳ. 리츠와 부동산투자회사의 역사와 현황

1. 리츠의 역사

 - 오늘날우리가 알고있는 리츠는 사실상 투자문제에 관한 과거의 개념을 부활시킨 것으로서 그 뿌리는 19세기 뉴잉글랜드에서 찾을 수있다. 리츠산업은 몇 차례의 기복을 거듭하였다. 침체의 일부는 세법변화와 같은 운영환경의 변화에 의해 유발되었다. 실수로부터 얻은 교휸과 그 교훈의결과로 이루어진 변화 때문에 리츠의 환경은 1960년 설립때에 비하여 오늘날 훨씬 효율적인 상태에 놓이게 되었다. 그러나 아직도 완벽한 상태와는 거리가 멀고 리츠산업이 변화하는 환경에서 살아남기 위해서는 계속 진화해야 한다.

 

2. 부동산투자신탁의 역사

- 은행의 부동산 투자신탁은 2000년 7월 국민은행에서 첫선을 보인 이후 2003년부터 본격적으로 만기가 도래했다. “발매 1분 만에 판매 완료”행진을 거듭하며 은행권 투자 신탁 상품 중 최고의 인기를 누려온 부동산투자신탁이 사라질 것으로 보인다. 대신 그 빈자리는 자산운용사가 취급하는 새 간접투자 상품인 부동산 펀드가 대체할 것으로 예산된다.

 부동산투자신탁 관련법인 신탁업법이 2004년 7월말부터 간접투자자산운용업버에 통합되면서 은행이 부동산 신탁을 하기 위한 조건이 까다로워졌기 때문이다. 결국 조직의 슬림화를 내세우는 은행권으로서는 부담이 클 밖에 없다.

 

Ⅴ 결론 

 

 위에서 살펴본 바와 같이 리츠은 거대한 부동자산인 부동산을 대중투자자들이 쉽게 투자의 대상으로 고려할 여지를 준다는 점에서 매력적인 새로운 투자대상임에는 틀림이 없다. 이로 인하여 부동산시장이 활기를 찾을 수도 있고, 자금융통이 필요한 부동산소유주나 기업들도 해당 부동산에 대한 소유권을 유지하면서 부동산의 증권화를 통하여 자금을 조달할 수 있다는 장점이 있다.따라서 많은 대중투자자들이 참여하는 부동산증권시장이므로 증권거래법 못지 않은 공시의 철저가 요망되기도 한다. 

 리츠는 또 건설교통부와 금융감독위원회의 관리감독을 받아야 해 약관승인신고로 끝나는 부동산 펀드보다 더 안전할 것이라고 본다.

트

2022.08.24 - [경제 사회 시사 정보서재] - 부동산투자신탁 (REITs: real estate investment trusts) ▪부동산시장은 부동산의 특성

부동산투자신탁 (REITs: real estate investment trusts) ▪부동산시장은 부동산의 특성