'반값 ' 청년원가주택…90만 청약예·부금은 그림의 떡

'반값 ' 청년원가주택…90만 청약예·부금은 그림의 떡

윤 정부 청년원가주택·역세권첫집

주택공급 확대 정책을 펴온 역대 정부마다 ‘로또’가 있었다. 분양가가 주변 시세보다 많이 저렴해 로또 같은 큰 시세차익을 기대할 수 있는 분양 주택을 말한다. 주택공급 대책이 대개 ‘3대 원칙’으로 물량 확대, 공급 속도 높이기 외에 분양가 인하를 포함하기 때문이다.

노무현 정부에 판교신도시가 있었다면 이명박 정부엔 보금자리주택이 기억난다. 박근혜 정부는 공급 축소를 추진해 로또라고 할 게 없었다. 직전 문재인 정부에선 신도시·재건축 상한제 단지가 10억대 로또까지 낳았다.

윤석열 정부가 공약을 구체화해 지난 16일 발표한 주택공급 로드맵인 '국민 주거안정 실현방안'도 3대 원칙을 따랐다. 5년간 공급 물량(인허가 기준)을 당초 약속한 250만가구보다 20만가구 늘린 270만가구로 정했다.

속도전을 위해 정부는 “주택공급에 걸리는 시간을 대폭 단축하기 위해 주택사업 인허가 절차를 개선하겠다”며 “유사절차를 통합하고 운영을 합리화하겠다”고 밝혔다.

주택 수요자 눈길을 끄는 부분이 청년원가주택·역세권첫집이다. 윤 대통령이 공약에서 내놓은, 이전 정부에 없던 신상품이다. 정부는 ‘건설원가 수준’으로 공급한다고 했다.

올해 고양창릉 등서 3000가구 분양

이미 땅값·건축비 원가 수준으로 분양가를 정하는 분양가상한제가 신도시 등 공공택지와 서울 등 민간택지(공공택지 이외 재개발·재건축 사업장 등)에서 시행 중인데 어떻게 다를까.

국토부 관계자는 “상한제를 적용하지만 지금보다 분양가가 더 내려간다”고 말했다.

정부는 분양가를 주변 시세의 70% 이하로 예상했지만 집값이 비싼 인기 지역에선 반값 이하로도 내려갈 수도 있다.

정부가 분양가를 낮출 방법을 밝히지 않았지만 공공택지에서 공급하는 청년원가주택의 경우 택지비 인하를 생각할 수 있다. 현재 택지비가 시세와 비슷한 감정평가 금액으로 산정된다. 과거처럼 조성원가로 택지비 기준을 바꾸면 된다. 땅값이 뛰면서 조성원가와 감정가 격차가 크다. 2014년 감정가격으로 바뀌기 전에는 수도권에서 전용 60㎡ 이하가 조성원가의 95%, 60~85㎡가 110%였다.

택지비를 조성원가의 110%로 낮추면 3.3㎡당 2500만원 정도까지 올라갔던 과천지식정보타운 등의 분양가가 2000만원 이하로 내려갈 수 있다. 8억원대인 전용 84㎡ 분양가가 6억원 정도가 된다. 주변 시세의 반값도 안 되는 가격이다. 과천지식정보타운 인근 과천 도심 재건축 단지의 같은 크기 실거래가가 13억~21억원이다.

사전청약 분양가가 3.3㎡당 1800만원대인 하남 교산신도시도 1500만원 밑으로 낮출 수 있다. 교산 인근 미사 등 신규 택지지구 새 아파트 시세가 3.3㎡당 3000만원이 넘는다.

정부는 올해 고양창릉·부천대장·남양주왕숙 등 3기 신도시에서 3000가구를 분양할 계획이다.

역세권첫집은 정비사업 등을 통해 도심에서 공급하는데 분양가 산정방식이 상한제 그대로다. 하지만 택지비를 많이 내릴 수 있다. 종 상향 등을 통해 용적률(사업부지 대비 지상건축연면적 비율)이 20% 이상 올라가기 때문이다. 같은 크기의 건물에 필요한 대지지분이 그만큼 줄어든다. 기존 분양가가 3.3㎡당 5000만원이라면 4500만원 이하로 내려갈 수 있다.

다만 지금까지 상한제 주택과 달리 청년원가주택·역세권첫집은 시세차익을 당첨자가 모두 가져가지 못한다.

40년 이상 저금리 장기대출

파격적인 금융지원 혜택도 있다. 정부는 초기 자금부담을 낮추기 위해 40년 이상 저금리 장기대출을 제공하기로 했다.

이월무 미드미네트웍스 대표는 "가격·금융조건이 워낙 좋아 관심이 높을 것 같다"고 말했다.

정부가 밝힌 청년원가주택·역세권첫집 공급량이 50만가구다. 주택 크기는 청년원가주택이 전용 85㎡ 이하, 역세권첫집은 전용 60㎡ 이하로 예상된다.

공급 대상은 청년으로 국한되지 않는다. 청년(19~39세)만이 아니라 신혼부부(결혼 7년 이내), 생애최초 주택구입자도 포함한다.

하지만 청약통장 제한이 있다. 정부는 청년원가주택·역세권첫집을 공공이 공급하는 공공분양이라고 밝혔다. 공공분양은 청약저축·종합저축 가입자만 신청 자격이 있다. 청약예금·부금 가입자는 신청할 수 없다.

종합저축이 2009년 생긴 뒤 2015년부터 청약저축과 예·부금 가입이 제한됐지만 그 이전 가입자가 적지 않게 남아있다. 한국부동산원에 따르면 7월 말 기준으로 예·부금 가입자가 주택 소유 여부에 상관없이 1순위 기준으로 수도권 80만, 전국 90만명이다.

청약 자격이 없는 예금·부금 가입자의 불만이 많다.

30대 무주택자인 청약예금 가입자인 김모씨는 “상한제 분양가가 올라가고 금리도 잇따라 인상되는 상황에서 분양가가 낮고 금융 혜택이 좋은 청년원가주택에 관심이 많은데 청약통장 종류로 청약자격을 제한하는 것은 부당하다”고 말했다.

정부는 다음 달 발표할 예정인 '청년주거지원 종합대책'에서 청년원가주택·역세권첫집의 사전청약 일정 등 세부 공급 방안과 청약 제도 개편, 금융지원 방안 등을 확정할 계획이다.

 

정부가 시가 15억원이 넘는 아파트에 대한 주택담보대출(LTV) 금지 조치를 완화하는 방안을 검토하고 있다. 최근 금리 인상 여파로 수도권의 주택 거래가 얼어붙자 대출 규제를 풀어 부동산 수요를 떠받치겠다는 의도로 풀이된다.

다만 정부는 대출 규제 완화가 부동산 시장 정상화 과제 중 하나지만, 관계부처 간 협의가 이뤄지거나 결정된 내용은 없다는 입장이다.

5일 관계부처에 따르면 기획재정부, 금융위원회, 국토교통부는 추석 연휴 직후 부동산관계장관회의를 열고 정상화 방안을 논의할 예정이다. 이날 회의에서는 15억원이 넘는 아파트 대출 금지를 해제하는 방안 등이 다뤄질 것으로 알려졌다.

15억원 초과 아파트의 대출 금지는 문재인 대통령 집권 시절인 2019년 12·16 부동산대책에서 도입됐다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 시가 15억원 초과 주택에 대한 금융권 대출을 전면 금지하는 게 핵심이다. 과도한 유동성이 부동산 시장으로 쏠리는 것을 막기 위한 규제였지만, 국민의 재산권을 침해한다는 이유로 헌법재판소에 위헌확인 소송이 제기된 상태다.

부동산 시장 대출 규제 완화는 윤석열 대통령의 대선 후보 시절 공약이기도 하다. 당시 윤 대통령은 지역, 집값과 관계없이 주택담보대출비율(LTV)을 70%로 완화하겠다고 밝혔으나, 지난달부터 생애 최초 주택 구매자만 LTV를 80%로 완화하고 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지는 그대로 유지하고 있다.

하지만 최근 주택 거래가 빠른 속도로 냉각되자 대출 규제 등을 풀어 시장 경착륙에 대비해야 한다는 지적이 나오고 있다. 부동산 시장 침체를 막고자 대출 규제 완화 시기를 예정보다 앞당길 수 있다는 관측이다.

한국부동산원에 따르면 지난달 26일 기준 서울 아파트 가격은 한 주 전 대비 0.13% 하락하며 2019년 1월28일 이후 3년 7개월 만에 최대 하락 폭을 기록했다. 아울러 5월 30일 하락 전환한 이후 14주 연속 내림세를 보였다.

다만 15억원 초과 아파트의 대출 규제를 풀면 가계부채를 자극하고 투기 심리를 다시 부추길 수 있기 때문에 정부는 신중히 접근하겠다는 입장이다. 부자들을 위한 혜택이라는 점도 고려 요소다.

정부 관계자는 "시장 상황·주택 수급 여건 등을 종합적으로 고려해 부동산 제도의 질서 있는 정상화를 추진 중에 있다"며 "정책 과제 및 정책발표 일정 등에 대해서는 관계부처 간 협의가 이뤄지거나 결정된 바가 전혀 없다"고 밝혔다．

공급 확대·규제 완화로 집값 잡을 수 있을까

문재인 정부가 많은 비판을 받았던 부동산 정책에도 관심이 집중된다. 새 정부는 '공급 확대'와 '규제 완화'를 두 축으로 부동산 시장을 안정시키겠다는 계획이다.

먼저 임기 내 주택 250만호 이상을 공급한다는 방침이다. 여기에는 분당, 일산 등 '1기 신도시'에 10만호를 추가 공급하는 방안도 포함된다. 이외에 구체적인 숫자는 정부 출범 후 주택공급 로드맵을 통해 밝힐 것으로 보인다.

대출 규제와 관련해서는 생애 최초로 주택을 구입하는 경우 주택담보대출비율(LTV)를 최대 80%까지 완화한다는 내용이 대선 공약과 국정과제에 모두 포함됐다. 하지만 생애 최초 주택 금액 기준인 6억원과 개인의 상환 능력에 따라 대출액이 결정되는 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 손보지 않은 상황에서는 실수요자들이 느끼는 변화가 크지 않다는 지적도 제기된다.

윤석열 정부는 이전 정부와 달리 '부동산 감세' 패키지를 제시했다. 국정과제에는 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 부담을 완화한다는 내용이 담겼다.

종합부동산세의 경우 중장기적으로 재산세와 통합, 즉 사실상 폐지를 검토할 계획이다. 다만 대선 공약집과 달리 세율 등 구체적인 숫자는 언급되지 않았다. 양도소득세도 다주택자에 대한 중과세율 적용을 한시적으로 유예하고 전면 재검토하겠다고 밝혔다.